北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示,按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的相關(guān)部署,北京市保障房供應(yīng)方式正從“以售為主”向“租售并舉,以租為主”轉(zhuǎn)變,大力發(fā)展公共租賃房。今年北京擬籌集6萬套以上公租房。為解決轄區(qū)內(nèi)房源不足的問題,北京市海淀區(qū)政府提出了租賃農(nóng)民閑置回遷房作為公租房使用的創(chuàng)新模式。此次試點定在四季青鎮(zhèn)玉泉行政村下屬的北塢村,即現(xiàn)在的北塢嘉園小區(qū)。
一拍即合 政府承租回遷房做公租房
據(jù)玉泉村黨支部郭玉明介紹,北塢村拆遷時是按村民原有宅基地與樓房面積1∶1進(jìn)行的騰退置換?;旧厦考掖迕裰辽儆?套以上的回遷房,大多數(shù)家庭有4套~5套,最多的有6套。由于北塢村地處城鄉(xiāng)接合部,居住人員成分復(fù)雜,如果業(yè)主將閑置房屋進(jìn)行零散出租,小區(qū)居住人員的素質(zhì)和治安秩序?qū)o法保障,且物業(yè)管理的難度也會非常大。為此,玉泉村委會和北塢嘉園物業(yè)公司曾頭疼不已。
北京今年加大公租房建設(shè)力度,房源不足困擾各區(qū)政府。去年11月,海淀區(qū)政府提出要租賃小區(qū)內(nèi)的閑置回遷房用作公租房,雙方一拍即合。北塢嘉園物業(yè)公司王經(jīng)理介紹,海淀區(qū)房管局先是委托物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)可以用作公租房的房源數(shù)量進(jìn)行了統(tǒng)計,后又委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對小區(qū)周邊地區(qū)房屋租賃價格進(jìn)行評測。
最終,共有317套回遷房簽約成為公租房。租賃合同期限分為3年和5年兩種,租賃價格略有不同。以一居為例,租3年的月租為2600元,租5年的月租為2700元。這些房屋將由物業(yè)公司統(tǒng)一進(jìn)行管理,海淀房管局支付一定的房屋托管費(fèi)。“大家的熱情都很高,都覺得把房子租給政府更放心。有的業(yè)主甚至愿意把面積為90平方米以上的房子按照80平方米~90平方米的標(biāo)準(zhǔn)簽約;還有業(yè)主問能否租上10年。”王經(jīng)理說。
一石三鳥 各方得利同時更待穩(wěn)定
對北塢村的此次試點,有專家表示,政府承租社會房源以彌補(bǔ)公租房房源不足的做法,既滿足低收入者住房需求,又能增加村民的財產(chǎn)收入,還可緩解政府建設(shè)保障性住房所需資金和土地緊張的局面,可謂“一石三鳥”。
北京市政協(xié)委員、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張強(qiáng)認(rèn)為,與直接建設(shè)公租房相比,投入的資金量要少很多。此前有媒體報道,目前,北京土地拆遷成本每平方米約3000元~4000元。另外,建筑成本和房屋設(shè)備設(shè)施安裝成本、稅費(fèi)和貸款利息的成本在每平方米3000元~4000元。兩項相加,政府直接投入建設(shè)公租房的成本每平方米約為6000元~8000元。如此計算,政府直接建設(shè)300套60平方米的公租房,大概需要投入1.8億元。而若在北塢嘉園租賃一套60平方米的房屋,按租期5年、月租2700元算,300套公租房需投入資金僅為4800萬元。因此,政府承租社會房源的方式,可以在資金有限的情況下,迅速緩解公租房房源緊張的狀況。
北京社科院社會學(xué)所研究員馮曉英認(rèn)為,這種做法,既能滿足失地農(nóng)民持續(xù)的收入增長,又能滿足保障性住房需求,是一種“雙贏”舉措。據(jù)悉,在北京大望京、唐家?guī)X等地的土地拆遷騰退工作中,也采取了相應(yīng)的農(nóng)民參股底商租賃的方式,用以解決農(nóng)民失地后的生活來源問題。相比之下,北塢村的做法更進(jìn)了一步。同時,張強(qiáng)認(rèn)為,這種做法也為解決城鄉(xiāng)接合部的改造以及外來流動人口服務(wù)欠缺等問題提供了新的思路。
不過,也有學(xué)者指出,這種做法在具體操作中也會產(chǎn)生一些問題,比如房源的不固定性。租賃合同到期后,如果業(yè)主不再續(xù)租,政府則面臨重新尋找房源的問題;另外新房源是否能滿足公租房的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),是否能達(dá)到宜居的要求,以及數(shù)量上是否足夠滿足需求,都將是政府要面臨的挑戰(zhàn);一旦租賃到期后續(xù)簽的租金大幅上揚(yáng),政府就需要增大資金的投入。
尚屬試點 相關(guān)政策法規(guī)仍待完善
由于北塢村土地性質(zhì)為集體土地,這一創(chuàng)新模式及其推廣存在用地性質(zhì)上的爭議。按照我國《土地管理法》規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。根據(jù)這一規(guī)定,北京市租賃集體土地上建設(shè)的回遷房作為公租房的做法,目前尚無法準(zhǔn)確定性。對此,北京市相關(guān)部門表示,該做法屬于試點工作,相關(guān)政策、法規(guī)的配套仍在討論之中。
正因如此,北京市各級政府部門對此次試點工作表現(xiàn)謹(jǐn)慎、低調(diào)。據(jù)記者了解,北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到北塢村調(diào)研時,口頭同意了試點方案,并同意可以邊建設(shè)邊辦手續(xù)。此后,北京市有關(guān)部門4次召開協(xié)調(diào)會,現(xiàn)場解決試點過程中遇到的困難,“特事特辦”。
全國政協(xié)委員、中國土地勘測規(guī)劃院副院長謝俊奇表示,目前這種試點的租賃模式,“沒有違背大的政策和法規(guī)”。中國土地協(xié)會副理事長黃小虎則表示,在城市周邊,這種在集體土地上建設(shè)的,俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”的房屋確實存在與現(xiàn)有法律沖突等諸多問題,但又屢禁不止。與其如此,不如在完善管理制度和規(guī)范準(zhǔn)入的前提下予以放行,將其建設(shè)和運(yùn)營納入規(guī)范軌道。
相關(guān)人士表示,這種將集體土地上建設(shè)的回遷房租做公租房的模式,未來很大程度上取決于政府的態(tài)度。某位國土資源部官員表示,“北京市政府希望促成此事,國土部門也只能允許試點,觀望進(jìn)展”。
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