胡志剛從金融視角看房地產(chǎn)
在日前舉行的2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展與建筑節(jié)能高層研討會(huì)上,中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛作了題為《從金融視角看房地產(chǎn)》的報(bào)告。
自2010年4月以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸收緊,但調(diào)控結(jié)果仍然是量小價(jià)不跌。據(jù)統(tǒng)計(jì),自2003年以來,中央一共出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策40多項(xiàng),但實(shí)施效果不容樂觀。
從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看,隨著CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))的不斷上升,通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。為應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)而實(shí)行的經(jīng)濟(jì)刺激政策加劇了通貨膨脹,為抑制通貨膨脹而出臺(tái)的穩(wěn)健的貨幣政策又會(huì)引發(fā)滯漲。全社會(huì)都在靜觀,房地產(chǎn)調(diào)控政策能否落到實(shí)處?房價(jià)會(huì)不會(huì)降低?調(diào)控政策將如何完善?
貨幣“蜜”變“水”
流入市場的貨幣超量會(huì)造成物價(jià)上漲,甚至造成通貨膨脹。此時(shí),流動(dòng)性貨幣對(duì)經(jīng)濟(jì)已失去促進(jìn)作用,就像往蜜里不斷兌水。
從M2(廣義貨幣)來看,去年我國是世界上貨幣發(fā)行量最大的國家,新增貨幣10.38萬億元。我國發(fā)行的M2是美國的1.2倍,而美國的GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)卻是我國的2.3倍。在這個(gè)過程中,貨幣也開始逐漸由“蜜”變成了“水”。
從新增貸款來看,2000年~2010年,我國新增貸款從1.33萬億元上升至7.95萬億元,增加了6.62萬億元。在投資驅(qū)動(dòng)型增長模式一時(shí)無法改變的情況下,即使現(xiàn)在央行頻繁加息,貨幣流動(dòng)性過剩的問題也無法徹底解決。
此外,隨著國際資本的大量涌入,我國的外匯儲(chǔ)備規(guī)模不斷擴(kuò)大。央行4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示,我國的外匯儲(chǔ)備數(shù)量已突破3萬億美元,穩(wěn)居全球首位,超出日本近2倍。
房地產(chǎn)泡沫未消失
當(dāng)通貨膨脹影響到房地產(chǎn)行業(yè)時(shí),房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)更多的泡沫。即使今年中央出臺(tái)了史上力度最大的房地產(chǎn)調(diào)控政策,房價(jià)泡沫也沒有明顯減少。首先,信貸漲幅過大,房地產(chǎn)上游產(chǎn)品價(jià)格上漲,成本推高了房價(jià)。其次,土地供應(yīng)緊張,高地價(jià)導(dǎo)致高房價(jià)。再其次,房地產(chǎn)投機(jī)行為仍然存在。
總的來說,房價(jià)居高不下的主要原因是通貨膨脹,而城市化進(jìn)程的推動(dòng)、土地政策的不合理、全民炒房、房地產(chǎn)開發(fā)門檻高等因素也助推了房價(jià)的瘋狂上漲。不僅如此,在土地指標(biāo)有限的情況下,大規(guī)模的保障性住房建設(shè)將進(jìn)一步壓縮商品房用地空間。
中央的房價(jià)調(diào)控思路是:先使房價(jià)穩(wěn)定或略降,然后通過居民收入的增長逐步適應(yīng)目前的高房價(jià)。事實(shí)上,在貨幣泛濫的情況下,居民收入增長將導(dǎo)致消費(fèi)快速增長,這種設(shè)想根本不可能實(shí)現(xiàn)。
滯漲苗頭初現(xiàn)
近日,溫家寶總理指出,我國的企業(yè)目前面臨兩大困難:一是原材料價(jià)格上漲,二是成本推動(dòng)。他強(qiáng)調(diào),企業(yè)今年要準(zhǔn)備好克服困難。最新數(shù)據(jù)顯示,拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的“馬車”今年都在減速,這表明我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)開始減速,通貨膨脹之“虎”與滯漲之“狼”已開始同時(shí)擋道。
針對(duì)上述問題,可以通過增加市場供應(yīng)穩(wěn)定物價(jià)。國家發(fā)改委等部門近期密集約談企業(yè),用行政手段干預(yù)企業(yè)定價(jià),而正確的做法應(yīng)該是增加供應(yīng),回收貨幣,對(duì)沖通貨膨脹。
房地產(chǎn)調(diào)控堵轉(zhuǎn)疏
從2003年開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控起,房價(jià)屢屢反彈,形成了一個(gè)“高壓艙”,政府、開發(fā)商、銀行、老百姓都處在這樣的高壓環(huán)境中。
從目前的房地產(chǎn)市場形勢來看,一方面,調(diào)控應(yīng)該由堵轉(zhuǎn)向疏。由于中央對(duì)民生的關(guān)注度越來越高,控制房價(jià)的決心非常大,一線城市的房價(jià)如果不下降,下一步可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,如擴(kuò)大限購范圍、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍等。另一方面,調(diào)控可能由堵轉(zhuǎn)向疏。由于滯漲的苗頭已經(jīng)出現(xiàn),調(diào)控將面臨通貨膨脹、滯漲雙重干擾。從目前企業(yè)面臨生產(chǎn)困境的情況來看,調(diào)控可能在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)變“軟”,即由堵轉(zhuǎn)向疏。
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